PropTech – rewolucja czy nadmuchany balon?

Wiele osób – szczególnie tych zainteresowanych nowymi technologiami, nieruchomościami lub jednym i drugim – słyszało termin PropTech. To zbitek słów property oraz technology. Siedząc w tych i pokrewnych tematach, trudno się na niego nie natknąć. Podobnie jak swego czasu zewsząd dało się słyszeć słowo FinTech (financial technology), tak w ostatnim czasie na fali jest PropTech. Czy mówimy o faktycznej rewolucji na rynkach nieruchomości, czy też mamy do czynienia tylko z chwytliwym hasłem i sztucznie nadmuchaną bańką?

PropTech kiedyś i dziś

Pierwsze wzmianki o PropTechu sięgają ledwie kilku lat wstecz. To ktoś nieśmiało użył tego słowa na konferencji dla start-upowców, to dało się je usłyszeć na targach poświęconym nieruchomościom, to pojawiło się na blogu prezesa dużej firmy. Z czasem termin zaczął się popularyzować.

MIPIM – największy na świecie event poświęcony nieruchomościom – rozszerzył swoją tematykę o PropTech i dziś pod marką MIPIM dodatkowo organizowane są targi poświęcone wyłącznie temu zagadnieniu. Różne źródła podają różne liczby, ale zasadniczo możemy mówić o kilku tysiącach firm, które działają w tej nowej, gorącej branży.

Kiedy chwilę się nad tym zastanowimy, „nieruchomościowe technologie” (property technologies) nie są niczym nowym. Wystarczy przywołać Booking.com, który wystartował w 1996 roku i w istocie jest przykładem proptechowej firmy, która zrewolucjonizowała rynek nieruchomości hotelowych. Rok 2007 to Airbnb i zupełna zmiana zasad na rynku najmu apartamentów. Nowe technologie zaczęły rewolucjonizować rynki nieruchomości na długo przed tym, nim ktokolwiek użył słowa „PropTech”.

Problemy z rynkiem PropTech

Nie mówimy zatem o niczym nowym. Mówimy o zjawisku obecnym od lat, które jednak dopiero teraz zostało nazwane i stało się modne. Jest swego rodzaju falą, na której chce wypłynąć wielu, lecz udaje się tylko nielicznym. Autorzy raportu “PropTech 3.0: The Future of Real Estate” wskazują, że wiele firm w tej branży upadnie i straconych zostanie wiele pieniędzy. Przy życiu zostaną pojedynczy gracze i tylko oni mogą liczyć na większy sukces.

– W PropTechu jest dużo nadmuchanych balonów. Firm, które są potężnie doinwestowane przez fundusze, a jednak bez realnej wartości, a ich kuriozalnie wyceny są mierzone poprzez skalę długu u inwestorów. Są też mniejsze spółki, dostarczające uczciwe rozwiązania, których jednak rynek nie potrzebuje. Albo start-upy, które powielają pomysły poprzedników i w związku z tym nikt tych pomysłów nie kupuje – mówi Konrad Okła, twórca platformy Realko24, która łączy najemców z wynajmującymi na rynku nieruchomości komercyjnych.

Według niego jednym z głównych powodów, dla których te firmy ponoszą porażkę jest to, że w przeważającej większości pomysłodawcami projektu są programiści – a nie osoby bezpośrednio związane z rynkiem nieruchomości.
– Mogą mieć doskonałe zaplecze technologiczne, lecz brakuje im wiedzy o tajnikach funkcjonowania branży, jej problemach i możliwych do wdrożenia rozwiązaniach – a mimo to chcą na fali PropTechu wypłynąć i zarobić. Przeważnie z kiepskim skutkiem. Większość firm, które w proptechowych konkursach zgarniają gromkie brawa i nagrody, a potem zdobywają wielomilionowe dofinansowania, upada kilka miesięcy później – mówi Okła.

Przykładem swego rodzaju nadmuchanego balona może być jeden z najbardziej charakterystycznych i największych przedstawicieli PropTechu – firma WeWork. Lansując się jako start-up o wielkim potencjale (choć część ekspertów argumentuje, że tak naprawdę nie ma ona wiele wspólnego ani z PropTechem, ani ze start-upami), potężnie dofinansowany przez międzynarodowe fundusze, koniec końców przynosi straty. W samym 2018 r. sięgnęły one 1,6 mld dolarów. “Forbes” nazywa zapowiadane IPO WeWork “jednym z najbardziej absurdalnych debiutów giełdowych”, właśnie ze względu na sztucznie zawyżoną wycenę firmy i jej kulawy model biznesowy.

PropTech a nieruchomości komercyjne

Łatwo wymienić dobrze prosperujące firmy technologiczne na rynku mieszkaniowym czy hotelowym. Niewiele natomiast jest takich, które oferują wartość dodaną i potrafią monetyzować na rynku nieruchomości komercyjnych. Realko24 jest jedną z nielicznych PropTechowych firm na rynku biur, magazynów i powierzchni handlowych, którym udały się dwie rzeczy: dostarczyć wartość, zaspokajając realną potrzebę rynku, oraz zmonetyzować swój pomysł, czyli wypracować sposób na uczciwy zarobek.

Sukces w tym przypadku bierze się przede wszystkim stąd, że twórca Realko24 Konrad Okła, jako były broker, zna branżę nieruchomości komercyjnych od podszewki. Przez lata w niej pracował i odnosił sukcesy, jednocześnie uważnie obserwując rynek. Dzięki temu mógł wyjść naprzeciw jego potrzebom i, zarządzając zespołem programistów, dostarczyć nowoczesne rozwiązanie, które dziś jest obecne na międzynarodowych rynkach.

– Chciałem dawać wartość dodaną zarówno najemcom jak i wynajmującym. Pracując jako pośrednik widziałem, ile jest marnowania energii i pieniędzy na tym rynku. Trudno było to przyznać przed samym sobą, ale praca moja i innych agentów w wielu przypadkach była zbędna. Dlatego stworzyłem narzędzie technologiczne, które umożliwia znalezienie nieruchomości bez udziału pośrednika, przy nawet 10-krotnie niższej prowizji. To sprawia, że wynajmujący może dać lepszą ofertę, a najemca płaci niższy czynsz – podsumowuje.