Czy najemca rzeczywiście nie ponosi kosztów prowizji dla pośrednika? Rzeczywistość jest inna niż piszą w ogłoszeniach

„Najemca nie ponosi kosztów prowizji dla pośrednika” – z takim hasłem mógł zetknąć się każdy, kto chciał wynająć dla siebie powierzchnię na rynku nieruchomości komercyjnych.

Nieważne czy chodzi o najem pojedynczego biura, całego piętra w biurowcu czy magazynu – w tym sektorze przyjęło się, że honorarium dla pośrednika pokrywa wynajmujący, czyli właściciel nieruchomości.

Niestety, jest to prawdziwe tylko w teorii.

W myśl tej zasady, najemca miałby podpisać umowę z wynajmującym (a skontaktował ich ze sobą właśnie pośrednik) i pierwsze pieniądze, jakie wyda, to będzie opłata za miesiąc użytkowania powierzchni.

Zgadza się. Do tej pory wszystko się zgadza.

Idąc dalej: skoro najemca nie ponosi kosztów za pośrednictwo, to spadają one na wynajmującego. Bo ktoś przecież musi zapłacić agentowi, który włożył w proces sporo czasu i pracy.

Ile może zarobić pośrednik na rynku nieruchomości komercyjnych?

Sprawdźmy. Niech za przykład posłuży nam 500 mkw powierzchni biurowej na warszawskim „Mordorze” – w sam raz dla małej firmy. Jeden metr kwadratowy w tej okolicy kosztuje przeciętnie ok. 60 zł. Przyjmijmy, że kontrakt jest trzyletni.

Łatwo policzyć, że firma będzie musiała zapłacić 30,000 zł miesięcznie za tę powierzchnię. Zatem rocznie wyłoży 360,000 zł. A w skali trzech lat to będzie 1,080,000 zł.

Ponad milion złotych. Tyle jest wart trzyletni kontrakt na tę powierzchnię biurową, od którego pośrednik dostanie prawdopodobnie ok. 5%.

Wychodzi 54,000 zł. Niezły zarobek. Czasem pośrednik nie zarobi nic przez dłuższy czas, ale potem dzięki jednemu kontraktowi może żyć spokojnie przez wiele miesięcy.

Pojawia się pytanie: czy wynajmujący naprawdę ma uiścić tę opłatę z uśmiechem na ustach i nie próbować w żaden sposób wyrównać sobie tego kosztu?

Mało prawdopodobne.

Prowizja dla pośrednika – kto tak naprawdę płaci?

Pomimo tego, co jest napisane w ogłoszeniu, najemca zawsze poniesie jakiś koszt związany z procesem najmu – właśnie dlatego, że oficjalnie ponosi go wynajmujący.

To prawda, że najemca nie dostanie faktury za usługę pośrednika. Musi jednak uczciwie się zastanowić:

O ile niższy miałbym czynsz, gdyby wynajmujący nie ponosił aż tak dużego kosztu za usługę pośrednictwa?

Ale powiedzmy, że czynsz już i tak nie może być niższy ze względu na pewne limity ustalone dla całego budynku.

Może więc na start dostałbym 1 albo 2 miesiące gratis?

Albo właściciel nieruchomości mógłby zaoferować mi lepsze warunki, na przykład podwyższając standard biura i kupując do niego rzutnik oraz nowoczesne przeszklenia?

Jedno jest pewne – na prowizji dla pośrednika traci i wynajmujący, i najemca. Wynajmujący, bo nie może zaproponować najemcy niższej ceny najmu czy lepszych warunków i przez to jest mniej konkurencyjny. Najemca, bo płaci więcej, niż mógłby (prowizja dla pośrednika rozłożona jest w czynszu przez kolejne kilka lat) lub w standardzie dostaje mniej, niż mógłby dostać.

Czy da się bez pośrednika?

Pamiętaj – pośrednik nie jest niezbędnym elementem transakcji na rynku nieruchomości.

Rolą pośrednika jest skontaktować wynajmującego z najemcą. A w dzisiejszych czasach równie dobrze może zrobić to technologia.

Z tą różnicą, że za dużo niższą opłatą i na bardziej przejrzystych warunkach.