Biuro znajdziesz tak łatwo jak hotel. Technologia zastępuje pośredników i obniża koszty

Na rynku nieruchomości komercyjnych przyjęło się, że to wynajmujący pokrywa koszt prowizji dla pośrednika, zwłaszcza przy większych transakcjach. Co za tym idzie – najemca nie musi się tym kosztem przejmować. W praktyce jednak okazuje się, że jest inaczej. Najemca nie płaci bezpośrednio brokerowi, lecz z reguły im wyższa prowizja dla agenta, tym gorsze warunki najmu. Nowoczesne rozwiązanie technologiczne redukuje koszt prowizji, tym samym pozwalając najemcy na uzyskanie niższego czynszu lub innych kontrybucji.

Na rynku nieruchomości komercyjnych coraz częściej mówi się o jednym, wspólnym worku zachęt – finansowych oraz pozafinansowych, zarówno dla pośrednika, jak i dla najemcy. Na końcu procesu transakcji ktoś zawsze dostaje z tego worka więcej. Dotychczas agenci nieruchomości zgarniali większość w postaci prowizji. Obecnie trend jest taki, by to najemca dostawał więcej, kosztem prowizji dla brokera – mówi Konrad Okła, twórca platformy Realko24, która łączy najemców z wynajmującymi na rynku nieruchomości komercyjnych.

„Najemca nie płaci prowizji” to mit

Prowizja dla agenta nieruchomości, pracującego dla jednej z globalnych firm nieruchomościowych, wynosi zazwyczaj między 5 a 10 proc. wartości kontraktu. Zobaczmy na przykładzie, jak przekłada się to na finanse. Właściciel biurowca w centrum Warszawy chce wynająć 2 tys. mkw powierzchni jednej z obecnych na rynku korporacji. Miesięczna stawka za metr kwadratowy w tym budynku wynosi 20 euro. Zatem czynsz, jaki będzie płacić firma, kosztuje 40 tys. euro. Jeśli kontrakt jest zawierany na pięć lat, jego wartość wynosi 2,4 mln euro.

Przy widełkach 5-10 proc., prowizja od tego kontraktu dla pośrednika wyniesie 120-240 tys. euro i, teoretycznie, w całości będzie musiał ją pokryć właściciel nieruchomości.

– Oczywistym jest, że wynajmujący chcą sobie zrekompensować część tego wydatku i odbija się to na najemcach. Koszt prowizji, jaki ponosi właściciel budynku, przeważnie ujęty jest w czynszu, choć nikt głośno o tym nie mówi i większość najemców nawet nie zdaje sobie z tego sprawy. W ciągu kilku lat wynajmujący odzyskuje całość lub znaczną część prowizji, jaką musiał zapłacić wynajętej przez siebie firmie nieruchomościowej – tłumaczy Konrad Okła, który sam przez lata pracował jako broker na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Wynajmującemu przecież jest obojętne czy zapłaci większą prowizję brokerowi, czy da dodatkowe zwolnienia z czynszu najemcy, natomiast cały bilans musi mu się zgadzać. Dlatego im wyższa prowizja, tym mniej zachęt może zaoferować najemcy – wyjaśnia.

Twróca Realko24 podkreśla, że gdyby prowizja od transakcji była mniejsza, byłoby to z korzyścią i dla wynajmujących, i dla najemców. Ci pierwsi nie musieliby sztucznie zawyżać czynszu i tym samym mieliby w ręku lepszą ofertę dla najemców. Najemcy zaś mogliby otrzymać niższy czynsz lub innego rodzaju zachęty, na przykład pierwsze dwa miesiące gratis czy dodatkowe wyposażenie biur w postaci rzutników, ekranów, nowoczesnego przeszklenia, bezpłatnego cateringu itp.

Technologia w służbie najemcom i wynajmującym

W dobie nowych technologii, pośrednik nie jest niezbędną częścią transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Za pomocą Booking.com najemcy odnajdą hotel, jakiego potrzebują. Dzięki Airbnb możemy łatwo wyszukać i zarezerwować apartament na krótki termin. Podobnie przy pomocy internetowej platformy najemcy mogą znaleźć biuro, magazyn czy powierzchnię handlową o interesujących ich parametrach, nie ruszając się z domu.

Co istotne, nowoczesna technologia, zastępując pośrednika w procesie najmu, pozwala znacznie obniżyć koszty transakcji. To z kolei oznacza mniejszy wydatek dla wynajmującego i lepsze warunki dla najemcy.

– Czasy się zmieniają i skorupa, którą przez dziesiątki lat obrósł rynek nieruchomości komercyjnych, zaczyna kruszeć, również dzięki popularnemu w ostatnich latach trendowi jakim jest tzw. PropTech. Najwięksi wynajmujący zauważają konieczność cięcia wydatków na prowizję. Konkurencja jest coraz większa, stopy kapitalizacji maleją, pieniądze są liczone coraz ostrożniej. Wynajmowanie dzięki technologii, a nie pośrednikowi, stało się koniecznością dla tych, którzy chcą oferować najemcom atrakcyjniejsze warunki, na czele z niższym czynszem – zaznacza Konrad Okła.